Sabemos que o planejamento da obra é tão importante quanto a manutenção predial ao longo dos anos em se tratando da construção civil. Esse cuidado depois de ter o prédio pronto é essencial para manter a vida útil de uma edificação e se adiantar em casos de problemas estruturais.
Se feitas da forma adequada, essas ações trazem segurança, habitabilidade e sustentabilidade, além de contribuírem para a valorização do local. Por isso, é fundamental que o profissional da área esteja atualizado para atingir crescimento e competitividade de forma exponencial.
Neste artigo, o IPOG mostra a importância da manutenção predial, como funciona na prática e como uma especialização na área pode ajudar a alavancar sua carreira.
A importância da manutenção predial
Para garantir a funcionalidade de uma estrutura, é preciso que todos os seus componentes estejam em condições adequadas, principalmente em prédios residenciais e comerciais, onde há uma grande circulação de pessoas.
O objetivo da manutenção predial é garantir o funcionamento correto de todos os pontos e as instalações da estrutura, garantindo o conforto e a segurança. Portanto, são realizadas ações para amenizar e prevenir situações de risco.
A manutenção predial é importante para diminuir a probabilidade de acidentes. Afinal, a sua falta ou ineficiência pode gerar inúmeros problemas, como desabamentos e quedas de revestimentos de fachada, telhados e coberturas e incêndios provocados por falhas elétricas.
De acordo com o Anuário Estatístico de Acidentes de Origem Elétrica, publicado pela Associação Brasileira de Conscientização dos Perigos da Eletricidade (Abracopel), no Brasil, em 2021, ocorreram 1.585 acidentes com origem em instalações elétricas. Desses, 761 provocaram mortes.
Por isso, quem se especializa na área pode aproveitar todo o potencial do setor para levar soluções inteligentes e tecnologias construtivas para prolongar a vida útil das edificações.
Quais são os tipos de manutenção predial?
A manutenção predial pode ser classificada em três tipos: preventiva, corretiva e preditiva. Elas são realizadas com diferentes finalidades e envolvem os serviços de vários profissionais especializados.
Confira o que é cada uma para que você atue na gestão da manutenção.
Manutenção predial preventiva
O objetivo da manutenção preventiva é evitar que problemas apareçam. Por isso, deve ser realizada periodicamente, começando assim que a obra é entregue (mesmo com os 5 anos de garantia previstos em lei).
Portanto, em um plano de manutenção de prédios devem ser consideradas as ações preventivas, como: manutenção de elevadores, limpezas de caixa-d’água, pinturas em fachadas, checagens nas redes elétricas, trocas de componentes que passaram da validade, entre outras.
A prevenção prolonga a vida útil da edificação e minimiza o impacto estrutural e financeiro de possíveis falhas que poderiam dar sinais somente quando o problema estivesse muito grande.
Manutenção predial corretiva
A manutenção predial corretiva é para o problema que já existe. São ações emergenciais e fora do planejamento, causadas por desgastes não identificados previamente ou falhas em equipamentos e estruturas.
Os principais casos que acontecem são de problemas como umidade nas edificações, rachaduras, vazamentos, pane em sistemas de gás, elevadores e climatização.
O intuito da manutenção preventiva é, inclusive, diminuir o número de ocorrências corretivas. Afinal, por ser uma despesa inesperada, pode gerar um grande impacto no orçamento, além de interferir na rotina do prédio com a paralisação de equipamentos ou serviços.
Manutenção predial preditiva
É preciso entender a diferença entre manutenção preditiva e preventiva. As duas têm o mesmo objetivo, mas são realizadas ações diferentes.
A manutenção preditiva é programada, considerando o desempenho do equipamento, e não o tempo entre uma avaliação e outra. A partir disso, são determinados eventuais ajustes ou correções.
Para isso, é necessário utilizar ferramentas de medição e análise contínuas, além de orientar as boas práticas de uso para os ocupantes do edifício.
O que dizem as normas técnicas sobre a manutenção de edificações?
Primeiramente, é preciso elaborar um plano de manutenção predial completo para atender à edificação como um todo, seguindo as diretrizes da ABNT NBR 5674 sobre Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção.
Com isso, devem ser levadas em conta todas as características das edificações, como tipologia, uso efetivo, tamanho e complexidade, localização e implicações no entorno.
Há outras normas técnicas da ABNT fundamentais para a gestão adequada da manutenção predial:
- NBR 15.575/2013 (Edificações habitacionais – Desempenho): define as responsabilidades de projetistas, construtores, incorporadores e fornecedores de produtos, bem como dos usuários.
- NBR 16.747 (Inspeção Predial): traz diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimentos para realização da inspeção predial.
- NBR 14.037: atualizada em 2011, discorre sobre o Manual da Edificação que deve ser entregue pela construtora ao proprietário.
- NBR 16.280: aborda a gestão de reformas nas edificações.
Como fazer a manutenção das construções?
A manutenção predial é um serviço que envolve montar uma equipe de profissionais qualificados para acompanhar de perto as edificações. Mas o trabalho vai além, é algo completo e deve ser elaborado com antecedência.
Portanto, envolve desde o bom uso das instalações e dos materiais até reparos e reformas necessários.
Assim, há medidas práticas que os profissionais responsáveis podem realizar para fazer a manutenção das construções. Conheça algumas a seguir.
Elabore um plano de manutenção
É necessário planejar e manter o controle da manutenção em dia. Portanto, crie um plano completo e revise-o com frequência para atender possíveis mudanças que possam surgir.
Para fazer isso, considere aspectos como infraestrutura, máquinas, equipamentos e características de áreas comuns. Defina também quais são os tipos de manutenções que devem ser implementados.
Além disso, inclua os orçamentos e a frequência de cada uma das atividades. Também é preciso conferir o histórico de ações implementadas e sempre consultar as normas técnicas.
Não deixe de lado a manutenção preventiva
Esse tipo de manutenção predial é fundamental para evitar intervenções corretivas que podem levar mais tempo para serem executadas. Alguns exemplos são:
- inspeção de instalações elétricas e hidráulicas;
- inspeção de áreas comuns, de sistemas de segurança, de equipamentos e assim por diante;
- inspeção e verificação de elevadores, instalações de gás e integridade da cobertura.
Então, não se esqueça de adicioná-la no seu plano de manutenções, revisando suas estratégias periodicamente, a fim de garantir o desempenho de cada uma delas.
Foque a urgência das manutenções corretivas
Quando o problema já existe, é preciso solucioná-lo quanto antes. Assim, você garante a segurança dos usuários e evita paradas totais ou mesmo a perda de ativo.
É claro que a manutenção preventiva bem feita vai diminuir esse tipo de problema, mas sabemos que eles acontecem. Se o problema não for corrigido rapidamente, toda a estrutura pode ser danificada.
Por isso, considere a urgência dessa manutenção e ponha-a como prioridade quando ocorrer.
Conheça o MBA em Gestão da Manutenção
Nos últimos anos, nos EUA, na Europa e no Japão, o trabalho de manutenção predial passou a ter um destaque fundamental, tornando-se uma atividade de caráter estratégico.
Comprovadamente, na maioria das empresas, os custos anuais de manutenção estimados por um período de 5 anos superaram os investimentos médios anuais dessas empresas no período.
Apesar disso, a atenção dedicada à manutenção por cargos gerenciais e técnicos de níveis superiores das empresas era incrivelmente desproporcional. Isso acontecia porque a manutenção era considerada uma atividade somente operacional, cujo enfoque se baseia no aspecto curativo de curto prazo.
Pensando nessas novas tendências e na necessidade de profissionais qualificados, o MBA em Gestão da Manutenção do IPOG é idealizado para formar profissionais com conhecimento técnico, teórico, analítico e prático que são necessários para a atuação em nível de excelência mundial.
O curso é fruto de mais de 18 anos em pesquisas e consultorias na área e, por isso, apresenta temas que não são abordados em cursos comuns, trazendo conteúdo relevante para o profissional e de acordo com o que o mercado espera.
Conhecimento e habilidades adquiridos no curso
O MBA é um curso de especialização focado em gestão e administração. É ideal para pessoas que desejam crescer na carreira profissional em cargos corporativos.
O curso conta com temas atuais da engenharia, como Indústria 4.0, facilities, lean manufacturing, ISO 55001, PASS-55, TPM e temáticas pertinentes à liderança transformadora.
Com o conteúdo programático da IPOG, você terá conhecimentos de:
- pesquisa operacional: engenharia de manutenção;
- engenharia de sistemas;
- organizações e métodos: reengenharia de processo organizacional;
- probabilidade e estatística: direito trabalhista;
- engenharia de equipamentos;
- engenharia e análise de valor;
- gestão do ser humano.
Grade curricular
No MBA em Gestão da Manutenção, o profissional irá aprender a garantir a disponibilidade (receita), a qualidade do serviço e/ou produto e a reduzir os cursos de produção, criando um ambiente altamente diferenciado e competitivo no mercado.
O que ele vai aprender:
- Probabilidade e Estatística Aplicada à Manutenção;
- Sistemas Toyota de Produção (STP) – Lean Manufacturing;
- Planejamento, Programação e Controle da Manutenção (PPCM)
- Técnicas Preditivas;
- Manutenção Predial;
- Manutenção Centrada na Confiabilidade (MBC/RCM);
- Engenharia e Análise de Custos;
- Gestão de Contratos – Terceirização na Manutenção;
- Sistema de Gestão de Ativos SGA – ISO 55001 – Requisitos e Diretrizes;
- Manutenção Produtiva Total (MPT/TPM);
- Estratégias Competitivas para Manutenção;
- Gestão de Auditoria e Avaliação de Desempenho da Manutenção – Indicadores.
Por que o IPOG é sua melhor escolha?
O IPOG está presente em todos os estados do país e no Distrito Federal e já tem 20 anos de experiência na formação de grandes especialistas.
Alcançamos o sucesso porque enxergamos além do aperfeiçoamento e da capacitação profissional. Além disso, nossos cursos atendem às exigências do mercado e são fundamentados na valorização do ser humano.
Já são mais de 100 mil alunos em todo o Brasil que carregam a marca IPOG em seus currículos.
Metodologia inovadora
A proposta do IPOG é de um ensino humanizado, que estimule o desenvolvimento das potencialidades de cada estudante e otimize o seu plano de carreira e de vida.
As metodologias utilizadas nos cursos são voltadas para as práticas do dia a dia. Assim, os discentes se sentem mais familiarizados com os conteúdos e, consequentemente, ampliam o desempenho.
Além disso, o MBA em Gestão da Manutenção vai proporcionar:
- visitas técnicas a empresas locais com práticas diferenciadas;
- estudo de desenvolvimento de software: sistemas de informação para gerenciamento da manutenção;
- administração de talentos humanos voltada para o perfil de gestores e executores de manutenção para formação de uma liderança transformadora;
- refinamento do PPCM para melhoria de resultados organizacionais, em especial a lucratividade, a gestão de auditoria e a avaliação de desempenho da manutenção;
- psicologia positiva, gestão de carreira e vida;
- parceria com a Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto (FEUP), em Portugal (consultar condições).
Corpo docente qualificado
O IPOG tem em seu quadro de docentes professores altamente qualificados, participantes de comitês técnicos internacionais e nacionais, além de ex-diretores da Associação Brasileira de Manutenção (Abraban).
São profissionais com ampla experiência acadêmica, bem-sucedidos no mercado e reconhecidos por projetos pessoais e empresariais de destaque. Todos com vasto conhecimento teórico e experiência prática para formar profissionais completos.
Instituição aprovada pelo MEC e pelos estudantes
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Além de ser reconhecido pelo conceito máximo de abertura na avaliação do Ministério da Educação (MEC), conta com o índice de 97,14% de satisfação dos alunos em todo o país.
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