Incorporação Imobiliária: entenda mais sobre a Lei n. 4.591/64

A falta de compreensão sobre o que é incorporação imobiliária, bem como sobre a legislação que regulamenta esse processo, além dos aspectos contratuais, costuma gerar uma série de reclamações aos órgãos de defesa do consumidor.

Em linhas gerais, a compra e venda de imóveis envolvendo incorporadoras é uma negociação muito comum. Trata-se de casas, apartamentos e unidades comerciais em condomínio, também conhecidas como unidades autônomas, as quais podem ser vendidas, mesmo quando ainda são um projeto na planta.

Assim, a incorporação imobiliária opera com o planejamento, a estruturação e as etapas para a realização do empreendimento. Como frequentemente esse processo implica pagamento antecipado e recebimento posterior do produto, a legislação existe e interessa ao consumidor, pois protege os seus interesses.

Da parte das incorporadoras, interessam as normas nesse âmbito por questões de gestão de riscos e compliance, afinal é fundamental para qualquer atividade empresarial evitar fraudar a lei e ter problemas fiscais.

Para entender melhor esse tema, elaboramos este artigo com os principais conceitos desse processo. Boa leitura!

O que é incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é um conjunto de processos voltado para a construção de empreendimentos com unidades autônomas com a finalidade de alienação, isto é, a sua venda ainda na planta ou em um processo construtivo para uma ou mais pessoas.

Esse tipo de negócio imobiliário é regido pela Lei nº 4.591/64, substituindo a DPL5481/28, que versava sobre a alienação de edifícios de mais de cinco andares.

As incorporadoras, cuja figura é definida no art. 29 da atual lei supracitada, englobam pessoas ou empresas que se incumbem da realização de um empreendimento imobiliário em um terreno que pertence a outro proprietário. Dessa forma, incorpora-se um imóvel ao terreno.

Além da parte construtiva, esse tipo de atividade envolve a comercialização das unidades em construção ou a ser construídas das quais os compradores tornam-se investidores.

Da perspectiva dos promissários ou cessionários compradores, é fundamental ficar atento ao memorial de incorporação, documento no qual a incorporadora se compromete a entregar os imóveis de acordo com as condições legais e características especificadas no ato da alienação.

Outra lei que incide sobre essa atividade é a  Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), que existe para assegurar os direitos do cliente.

Como funciona a incorporação imobiliária?

As etapas da incorporação de imóveis podem ser resumida em quatro pontos:

• a incorporadora: responsável por avaliar a viabilidade econômica da obra, integrar a parceria entre o dono do terreno e a construtora

• a construtora: incumbida da construção

• o dono do terreno: o proprietário que cede o espaço para as edificações

• os compradores: aqueles que, mediante contrato e pagamento adiantado, financiam a construção das unidades

Na prática, as empresas de incorporação obtêm os terrenos, frequentemente oferecem algumas unidades como meio de pagamento aos donos do terreno, integram as construtoras, começam os projetos e comercializam as edificações restantes para conseguir o dinheiro para avançar o projeto.

Uma construtora pode atuar como incorporadora, mas no projeto de incorporação há quatro funções distintas, como vimos anteriormente.

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O que é patrimônio de afetação?

A Lei nº 10.931/2004 trouxe algumas mudanças para a Lei nº 4.591/64. Nos arts. 31-A a 31-F está regulamentado o chamado patrimônio de afetação, que é a separação entre o patrimônio da incorporadora e o patrimônio do empreendimento.

Ao desvincular esses dois elementos, o novo empreendimento passa a ter administração própria e recursos exclusivamente destinados para a construção, o que impede o incorporador de se valer desse bem para quitar dívidas, caso entre em processo de falência durante o processo de incorporação.

Segundo o art. 756 do Código Civil, alienação e hipoteca estão condicionadas ao poder de dispor do bem, e, quando o processo é registrado pelo memorial, a incorporadora já não pode dispor das unidades vendidas.

Como funciona o processo de estabelecimento do patrimônio de afetação?

Para constituir o patrimônio de afetação no processo de incorporação imobiliária, é necessário averbar o termo assinado pelas partes (incorporadora e titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno) no Registro de Imóveis ou na forma de declaração anexa ao memorial de incorporação, que também é registrada.

Para elaborar ambos os documentos, basta apenas indicar que o processo de incorporação está contido no instituto de afetação, conforme estabelecido na Lei nº 4.591/64.

Além desse termo, outros documentos integram o processo de incorporação imobiliária a ser lavrado no cartório como obrigação do incorporador.

Alguns desses documentos estão dispostos no art. 32 da Lei nº 4.591/64:

• título de propriedade de terreno
• certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais
• histórico de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos
• projeto de construção aprovado pelos órgãos adequados
• cálculo das áreas das unidades
• certidão negativa de débito para com a Previdência Social
• memorial descritivo das características da obra 
• avaliação do custo global do empreendimento
• discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas
• minuta da futura convenção de condomínio que regulará a edificação ou o conjunto de edificações
• atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito
• declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda deles

Não deixe de conferir a Lei nº 4.591/64 na íntegra para mais detalhes.

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